พิษแอลทีวี-โควิดฉุดอสังหาริมทรัพย์ปีฉลูฟุบ

แอลทีวี -โควิดพ่นพิษอสังหาริมทรัพย์ปีฉลูเสี่ยงฟุบต่อ คาดโครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 7.2-7.5 หมื่นหน่วย หดตัว 1.4% ด้านดีเวลลอปเปอร์เบนเข็มลุยแนวราบรับเรียลดีมานด์

โควิดที่โหมกระพือไปทั่วโลกส่งผลกระทบต่อภาคเศรษฐกิจและธุรกิจทั่วทุกหย่อมหญ้า โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในปี 63 ที่ผ่านมาอ่วมหนัก เห็นได้จากยอดจองซื้อหดตัวลงกว่า 70% ขณะที่ยอดโอนฯคิดเป็นจำนวนหน่วยติดลบ 16.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน หรือมีจำนวน 311,719 ยูนิต ถือเป็นอัตราที่ต่ำที่สุดกว่าค่าเฉลี่ยการโอนฯย้อนหลัง 5 ปี อยู่ที่ 344,750 ยูนิต

หนำซ้ำยังเจอฤทธิ์มาตรการตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ด้วยการลดสัดส่วนสินเชื่อต่อหลักทรัพย์ (แอลทีวี) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท. เข้าไปอีก ทำให้ภาคอสังหาฯ แทบจะหยุดชะงัก

นอกจากนี้การล็อกดาวน์ปิดเส้นทางบินระหว่างประเทศสกัดโควิดทำให้ต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่เป็นกลุ่มลูกค้าหลักไม่สามารถเดินทางเข้าประเทศยิ่งเป็นตัวบั่นทอนธุรกิจทรุดลงไปอีก เห็นได้จากยอดขายคอนโดมิเนียมในปี 63 ที่หดตัวกว่า 50% ทำให้ผู้พัฒนาโครงการหลายรายปรับทัพหั่นราคาระบายสต็อกคอนโดมิเนียมผ่านช่องทางออนไลน์เรียกแขกกันยกใหญ่

ส่วนทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปีฉลูนั้น หลายฝ่ายคาดการณ์ว่ายังมีความเสี่ยง และสถานการณ์ไม่แตกต่างจากปีก่อนมากนักเนื่องจากการแพร่ระบาดโควิดทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยและไม่มีท่าทีว่า จะลดความรุนแรงลง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศ โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเน้น ขยายการลงทุนโครงการแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม

โดยมีหลายรายเริ่มประกาศชิงเค้กแนวราบกันบ้างแล้ว เช่น ศุภาลัยที่กางแผนลงทุน 29 โครงการ เป็นแนวราบ 26 โครงการขณะที่คอนโดมิเนียมมี 3 โครงการ ส่วนโนเบิลตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโครงการแนวราบในปีนี้มากถึง 25%จากปัจจุบันมีโครงการแนวราบที่อยู่ระหว่างการขายเพียง 1 โครงการ คือ Noble Gable วัชรพลมูลค่า 500-600 ล้านบาท ด้านฮาบิแทท กรุ๊ป ก็เน้นโครงการแนวราบเพื่อการลงทุนมากขึ้น จากเดิมที่ทำตลาดดังกล่าวไม่มากนัก

หันไปดูทางฝั่งพร็อพเพอร์ตี้เฟอร์เฟค มีแผนบุกโครงการแนวราบ 9 โครงการ มูลค่ารวม 7,990 ล้านบาท ซึ่งเป็นการตอบโจทย์กลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แม้ว่ากำลังซื้อเหล่านี้จะมีจำกัด แต่มีแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ระดับต่ำ ทำให้การผ่อนชำระต่องวดไม่สูงมากนัก จึงเป็นแรงผลักดันให้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ซึ่งตลาดบ้านเดี่ยวที่คาดว่าจะได้รับความนิยมสูงสุดจากข้อมูลของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เป็นบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท

โดยเฉพาะในทำเลปทุมธานี-ลำลูกกา เป็นตลาดที่สำคัญของบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม โดยในปี 62- 63 ราคาที่ดินโซนนี้ปรับตัวขึ้นถึง 6.5% ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบที่ปรับขึ้น 6.7% เนื่องจากมีการเปิดใช้บริการส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนในช่วงที่ผ่านมา

อย่างไรก็ดี แนวโน้มการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปีนี้ ยังชะลอตัวเห็นได้จากข้อมูลของศูนย์วิจัยกสิกรไทยที่คาดว่า จะอยู่ที่ประมาณ 7.2-7.5 หมื่นหน่วย หรือหดตัว 1.4% ถึงขยายตัวเล็กน้อย 2.7% จากปี 63 ส่วนยอดโอนที่อยู่อาศัยในปี 64 จะอยู่ที่ประมาณ 1.85 – 1.89 แสนหน่วย หรือหดตัวประมาณ 1.1% ถึงขยายตัว 1.1 % จากปีก่อน

ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและต่างชาติยังอยู่ในภาวะของการฟื้นตัวที่ค่อนข้างจำกัดดังนั้นภาพที่ ส่งผลทำให้การจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่น่าจะยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะปกติ โดยผู้ประกอบการยังคงต้องจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

นอกจากปัจจัยโควิดที่กดดันกำลังซื้อในตลาดแล้ว อีกปัจจัยที่ต้องระวังและจะเป็นอีกตัวฉุดรั้งอสังหาฯ ปีนี้ คงหนีไม่พ้น ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงระดับสูงเกือบ 90% ต่อจีดีพี ทำให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยในปีที่ผ่านมาการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 50-60% สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยในระดับราคา 5-7 ล้านบาท การปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 30-40% ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 10-15%

ทั้งหมดถือเป็นความเสี่ยงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์รอเผชิญอยู่ในปีนี้ ซึ่งต้องจับตาดูว่า ภาครัฐจะเข้ามาให้ความสนใจกับภาคธุรกิจดังกล่าวมากน้อยแค่ไหน แล้วจะได้เห็นการผ่อนคลายเกณฑ์แอลทีวี รวมถึงมาตรการสิทธิประโยชน์ต่างๆ เพื่อกระตุ้นชีพจรของภาคอสังหาริมทรัพย์ ให้เป็นหนึ่งเครื่องยนต์ในการค้ำยำเศรษฐกิจในประเทศ ที่ยังไม่สามารถกลับมาพึ่งพาอุปสงค์จากต่างประเทศได้เหมือนเดิมหรือไม่!

เกาะติดข่าวที่นี่