ชู 6 นโยบาย "ชัชชาติ"หนุนราคาที่ดินกทม.พุ่ง

เชื่อว่าหลายคนคงเคยได้ยินเกี่ยวกับนโยบาย 214 ข้อ ของ "ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (ผู้ว่าฯ กทม.) ซึ่งนโยบายส่วนใหญ่จะเน้นให้คนกรุงเทพฯ มีชีวิตที่ปลอดภัย มีสุขภาพทั้งกายและใจดี ทำมาหากินได้อย่างเท่าเทียม ให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่น่าอยู่สำหรับทุกคน จาก 214 นโยบาย มี 6 นโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง KBank Private Banking ในฐานะผู้ให้บริการให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบองค์รวม มองว่าจะเป็นจุดเปลี่ยนและโอกาสสำคัญสำหรับเจ้าของที่ดินทั้งในพื้นที่และรอบๆ กรุงเทพฯ ดังนี้

1.    เพิ่มจำนวน – เสริมศักยภาพสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา แก้ปัญหารถติดในชั่วโมงเร่งด่วน ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเชื่อมต่อระหว่างฝั่งธนฯ และ ฝั่งพระนคร เพื่อรองรับปริมาณรถในชั่วโมงเร่งด่วนกว่า 10 แห่ง  ที่ผ่านมามีแผนเพิ่มจำนวนสะพานในพื้นที่ต่างๆ มากมาย ทั้งที่กำลังก่อสร้าง และที่ยังไม่ได้ดำเนินการ นโยบายนี้จะเน้นเพิ่มขีดความสามารถในการเชื่อมต่อและเพิ่มศักยภาพของสะพานเดิม เช่น เพิ่มช่องทางจักรยาน เป็นต้น

รวมถึงศึกษาเส้นทางและพื้นที่ในการสร้างสะพานแห่งใหม่ ถือเป็นการเพิ่ม “จุดเชื่อมต่อ” ทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะทำให้พื้นที่และบริเวณโดยรอบเกิดจุดเชื่อมต่อใหม่ เกิดการสัญจรไป – มามากขึ้น ทำให้เกิดกิจกรรมในพื้นที่  ดึงดูดการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชนให้เข้ามาในพื้นที่มากขึ้น

2.    สร้างจุดเชื่อมต่อ (Hub) ระหว่างขนส่งสาธารณะ ให้การเดินทางสะดวกสบาย ก่อนหน้านี้ กรุงเทพฯ ไม่เคยมีจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางอย่างเป็นระบบมาก่อน ไม่ว่าจะเป็น จุดเชื่อมต่อระหว่างขนส่งสาธารณะ  จุดเชื่อมต่อรถจักรยานสู่ขนส่งสาธารณะ จุดจอดรถรับ-ส่งของรถส่วนตัวไม่ให้รบกวนการจราจร ซึ่งจะมีการนำร่องพัฒนาจุดเชื่อมต่อการเดินทางทั้งระบบ เพื่อความสะดวกในการเดินทางให้ได้มาตรฐาน Universal Design และลดผลกระทบจากสภาพอากาศ 

ซึ่งการสร้างจุดเชื่อมนี้จะทำให้บริเวณพื้นที่นั้นๆ เกิดการสัญจรไป – มามากขึ้น คล่องตัวมากขึ้น สร้างโอกาสลงทุนเพื่อการค้าขาย อีกทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับที่อยู่อาศัยโดยรอบในระยะที่เดินได้ นอกจากนี้ ยังเพิ่มโอกาสให้กับพื้นที่ศักยภาพที่มีลักษณะใกล้เคียงกับพื้นที่ที่เป็นจุดเชื่อมต่อเดิม อย่าง อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ หรือสวนจตุจักร  เพื่อเป็นพื้นที่เป้าหมายในการพัฒนาจุดเชื่อมต่อในอนาคต

3.    สวน 15 นาที  ปัจจุบันพื้นที่สาธารณะสีเขียวเพื่อพักผ่อนหรือออกกำลังกายมีอยู่อย่างจำกัด เน้นพัฒนาพื้นที่ ให้เป็นสวนสาธารณะขนาดเล็กใกล้ อยู่รัศมีไม่เกิน 800 เมตร หรือเท่ากับระยะเดินประมาณ 10-15 นาที มีแผนจะใช้พื้นที่ราชการและยังเปิดโอกาสให้เอกชนเสนอพื้นที่เพื่อพัฒนา โดยอาศัยกลไกทางภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จูงใจให้เอกชนปล่อยเช่าและให้ กทม.พัฒนาเป็นพื้นที่สีเขียว 

ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อรูปแบบการใช้ประโยชน์ในที่ดินในกรุงเทพฯ ซึ่งนอกจากจะทำให้มีพื้นที่สีเขียวในมากขึ้นแล้ว เอกชนเองก็มีทางเลือกในการจัดการภาษีที่หลากหลายขึ้น โดยเฉพาะ เจ้าของที่ดินที่ปล่อยรกร้างทำให้มีภาระภาษีสูง ก็สามารถส่งมอบที่ดินให้ภาครัฐใช้ประโยชน์ชั่วคราว เพื่องดเว้นการเสียภาษี และเมื่อมีพื้นที่สำหรับทำกิจกรรมก็จะดึงดูดคนเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น มูลค่าของที่ดินก็จะมีแนวโน้มเติบโตขึ้นด้วย

4.  ลดค่าใช้จ่ายที่ซ้ำซ้อน ทั้งค่าแรกเข้าและค่าโดยสารรถไฟฟ้าสายสีเขียวลง ให้ประชาชนได้ประโยชน์สูงสุด โดยการหารือร่วมกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เพื่อหาทางออกร่วมกันในการกำกับดูแลรถไฟฟ้าทั้งหมดในกรุงเทพฯ ทั้งในปัจจุบันและอนาคต และหาทางลดค่าโดยสารรถไฟฟ้าให้ได้มากที่สุด ซึ่งหากต้นทุนในการเดินทางลดลง คนจะขยายตัวออกไปอยู่อาศัยนอกเมืองมากขึ้น ส่งผลให้มูลค่าของที่ดินบริเวณชานเมืองเพิ่มสูงขึ้น จากการขยายตัวของพื้นที่อยู่อาศัย และการค้าขายต่างๆ

5.  ตัดถนนย่อย – เพิ่มความคล่องตัวและโอกาสในการมีรถเมล์สายรอง เดิมระบบถนนในกรุงเทพฯ เป็นระบบที่มีซอยย่อยที่ตัน ลึก และห่างจากถนนสายหลัก ทำให้เกิดพื้นที่เมืองแบบ Superblock หนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้รถติด อีกทั้งระบบขนส่งมวลชนก็ยังอยู่แค่บนถนนหลัก เมื่อไม่มีถนนสายรอง หรือ ระบบ feeder เชื่อมต่อระหว่างที่พักและถนนหลัก ประชาชนจึงเลือกใช้รถส่วนตัวเพราะสะดวกกว่า โครงการทำถนนสายรอง 102 สาย จะช่วยเพิ่มทางเลือกในการเดินทางและแก้ปัญหารถติดในซอย ลดเวลาเดินทางจากที่พักสู่ขนส่งสาธารณะ เพิ่มความเป็นไปได้ในการวิ่งรถขนส่งสาธารณะสายรอง อีกทั้งยังช่วยเพิ่มขีดจำกัดของหลายพื้นที่ สร้างมูลค่าเพิ่มของที่ดินที่เคยถูกจำกัด เพราะอย่างที่ทราบกันดีว่าถนนมีผลต่อมูลค่าของที่ดินและการพัฒนาโครงการต่างๆ 

6.    พัฒนาห้องพักชั่วคราวสำหรับนักศึกษาจบใหม่ (Housing incubator)  รวมไปถึงกลุ่มคนที่เพิ่งเริ่มต้นทำงานเป็นครั้งแรก (first jobber) ให้เช่าในราคา 2,000 - 3,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 5 ปี เพื่อให้สามารถตั้งตัวและเก็บเงินก้อนแรกได้ ซึ่งจากการจัดทำฐานข้อมูลที่ดิน (land stock) ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน พบอาคารเก่าที่ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ อาคารร้างรอการพัฒนา ซึ่งกทม. สามารถสร้างการมีส่วนร่วมระหว่างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนและหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง โดยออกมาตรการส่งเสริมด้านภาษี มาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) หรือมาตรการส่งเสริมอื่นๆ เพื่อสนับสนุนและสร้างแรงจูงใจให้เข้ามาพัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบนี้ ทั้งนี้ ยังพัฒนาระบบจับคู่ออนไลน์ (matching platform) ระหว่างยูนิตที่อยู่อาศัยชั่วคราว กับกลุ่มเป้าหมายอีกด้วย

จากทั้ง 6 นโยบายจะเห็นว่าส่วนใหญ่ช่วยส่งเสริมการพัฒนาเมืองในภาพรวม แก้ไขปัญหาเมือง ลดความเลื่อมล้ำ  เพิ่มความสะดวก – ปลอดภัยให้กับคนในเมือง ด้วยความพยายามของภาครัฐในการจูงใจเจ้าของที่ดินในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ยังไม่พร้อมพัฒนา หรือ ต้องการเก็บที่ดินเพื่อส่งต่อให้กับลูกหลาน นำที่ดินที่ปล่อยรกร้างมาใช้ให้เกิดประโยชน์ต่อสาธารณะเพื่อช่วยลดรายจ่ายด้านภาษี 

ซึ่งหากนโยบายดังกล่าวสามารถเกิดขึ้นจริง และจัดการได้ตามแผน จะทำให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่น่าอยู่มากขึ้น คนกรุงเทพฯ มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ดึงดูดการท่องเที่ยวและการลงทุนมากขึ้น ผลพลอยได้จากสิ่งเหล่านี้ก็จะทำให้ความต้องการอสังหาฯ มีมากขึ้น การพัฒนาอสังหาฯ ขยายวงกว้าง  มูลค่าที่ดินก็เติบโตขึ้น ถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ครอบครองที่ดินอีกทางหนึ่งด้วย

ที่มา   กรกช อรรถสกุลชัย  Chief Non-Capital Market Solution  Private Banking Group, ธนาคารกสิกรไทย

ภาพประกอบ    ธนาคารกสิกรไทย,พิกซาเบย์