เผยอันดับราคาที่ดินแพงสุด 10 อันดับแรกของประเทศไทย พบยังคงกระจุกอยู่ในกรุงเทพฯ
คาดปี 2568 ราคาที่ดินแพงขึ้น 5% เหตุขยายรถไฟฟ้านอกเมือง
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า AREA สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีราคาซื้อขายแพงสูงสุด 10 อันดับแรก ณ เดือนมีนาคม 2568 พบว่า ราคาที่ดินแพงอันดับ 1 ได้แก่ ย่าน “เพลินจิต-ชิดลม-สยาม” เป็นทำเลทอง ที่ราคาพุ่งต่อเนื่อง เมื่อนับจากตอนต้นปี 2567 ราคาตารางวาละ 1.7 ล้านบาท
ล่าสุด ณ เดือนมีนาคม 2568 ปรับขึ้นเป็นตารางวาละ 3.85 ล้านบาท หรือปรับขึ้นเฉลี่ย 2.7% ซึ่งเป็นภาพรวมของทั้งตลาดที่ราคาที่ดินไม่เคยตก แม้บรรยากาศเศรษฐกิจจะค่อนข้างวิกฤตยาวนาน เพราะยิ่งมีรถไฟฟ้าออกนอกเมืองมากขึ้นเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถนำกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามาในใจกลางเมืองนี้มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินยังขยับสูงขึ้นตลอดเวลา ทั้งนี้เพิ่มขึ้นของราคาตั้งแต่ปี 2537 อยู่ที่ 400,000 บาท/ตารางวา
ปัจจุบัน ณ ไตรมาส 1/68 ประเมินราคาเพิ่มเป็น 3,850,000 บาท/ตารางวา เท่ากับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 7.58%
สรุปข่าว
ทั้งนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA อธิบายว่าผลสำรวจที่ปรากฏนี้ เมื่อเทียบราคาที่ดินที่เปิดเผยกันทั่วไปนั้น มีความแตกต่างกันของที่ดินแต่ละแปลงแม้จะอยู่ในทำเลเดียวกัน คือ
1. ราคาจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินของทางราชการโดยกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ในทางปฏิบัติราคาประเมินราชการใช้ประโยชน์เพื่อเป็นฐานราคาเพื่อคำนวณการเสียภาษีเป็นสำคัญ จึงเป็นคนละราคากับการซื้อขายจริงหรือราคาตลาด โดยราคาประเมินมักต่ำกว่าความเป็นจริง ตั้งแต่ 10-90%
2. ราคาตั้งขายในท้องตลาด ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินของรัฐ แต่เป็นราคาที่อาจตั้งไว้สูงเกินไป ซึ่งเป็นเทคนิคในการตั้งราคาขายให้สูงไว้ก่อน เผื่อช่องว่างให้ผู้ซื้อมีการเจรจาต่อรอง โดยทั่วไปราคาตั้งขายบางแปลงอาจมีตั้งแต่เท่ากับราคาตลาด หรือถ้าอยู่ในทำเลหายากหรือทำเลที่ผู้ประกอบการแย่งกันซื้อ อาจตั้งราคาสูงกว่าราคาตลาด 10-50% เป็นต้น
3.บางกรณีราคาซื้อขายจริงเป็นราคาเฉพาะแปลง แต่ไม่ใช่ราคาตลาด ยกตัวอย่าง ในปีที่แล้วมีกระแสข่าวที่ดินข้างเซ็นทรัลชิดลมตั้งขายตารางวาละ 4 ล้านบาท เพราะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ราคาจึงสูงกว่าราคาตลาด
อย่างไรก็ตาม สำหรับราคาที่ดินที่ AREA ประมาณการไว้เป็นราคาตลาดนั้น เป็นการประเมินตามศักยภาพจริง เช่น ทำเลสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ซึ่งเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินสูงที่สุดและสามารถพัฒนาโครงการศูนย์การค้า น่าจะสามารถซื้อที่ดิน ณ ราคา 3.85 ล้านบาท/ตารางวา เหตุผลเพราะการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้า จะมีค่าเช่าที่สูงกว่ามากเมื่อเทียบกับการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานในย่านสีลม ซึ่งแม้จะถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของกรุงเทพมหานคร แต่ค่าเช่าอาคารสำนักงานก็มักถูกกว่าค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้านั่นเอง
อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่แพงที่สุดของไทย ยังต่ำกว่าที่ดินแพงสุดของญี่ปุ่นในย่านกินซ่า (Ginza) ที่สูงถึง 48 ล้านบาท/ตารางวา
ส่วนแนวโน้มในอนาคต คาดการณ์ว่าหลังจากนี้ภายในสองปี นับตั้งแต่ปี 2568-2569 ราคาจะยังคงขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 5 %
ทั้งนี้ รวม 10 อันดับที่ดินราคาแพงที่สุดในประเทศไทย
ณ เดือนมีนาคม 2568 มีดังนี้
1. สยาม - ชิดลม -เพลินจิต ราคา 3,850,000 บาท/ตร.ว. เปลี่ยนแปลง + 2.7 %
2. วิทยุ ราคา 3,070,000 บาท/ตร.ว. เปลี่ยนแปลง + 2.3 %
3. สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ ราคา 2,930,000 บาท/ตร.ว. เปลี่ยนแปลง + 2.8 %
4. สุขุมวิท-อโศก ราคา 2,800,000 บาท/ตร.ว. เปลี่ยนแปลง + 3.7 %
5.สีลม ราคา 2,670,000 บาท/ตร.ว. เปลี่ยนแปลง + 2.7 %
6. สาทร ราคา 2,350,000 บาท/ตร.ว. เปลี่ยนแปลง + 2.2 %
7. สุขุมวิท-เอกมัย ราคา 1,960,000 บาท/ตร.ว. เปลี่ยนแปลง + 3.2 %
8. เยาวราช ราคา 1,930,000 บาท/ตร.ว. เปลี่ยนแปลง + 4.3 %
9. พหลโยธิน ช่วงต้น ราคา 1,900,000 บาท/ตร.ว. เปลี่ยนแปลง + 5.6 %
10. พญาไท ราคา 1,900,000 บาท/ตร.ว. เปลี่ยนแปลง + 5.6 %
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)
ทิฆัมพร อยู่กำเหนิด