‘เมียนมา’ หนีวิกฤต โอกาสอสังหาฯ ไทย ส่องสถิติ 3 เดือน โอนกรรมสิทธิ์ 564 ยูนิต 3,707 ล้านบาท

ความวุ่นวายทางการเมืองและความขัดแย้งทางอาวุธในเมียนมา ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม

ข้อมูลล่าสุดจากคอลลิเออร์ส ระบุว่า "เศรษฐีเมียนมา" กลายเป็นกลุ่มลูกค้าใหม่ที่ร้อนแรงในตลาดอสังหาฯ ไทย โดยพุ่งขึ้นมาติดอันดับท็อปทรีของกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ซื้อคอนโดในไทย

ตัวเลขที่น่าสนใจ

- ในไตรมาส 1 ปี 2566 มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้กับชาวเมียนมามากกว่า 564 ยูนิต มูลค่ากว่า 3,707 ล้านบาท

- ชาวเมียนมากลายเป็นกลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ ต่างชาติรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย

- จำนวนการซื้อคอนโดของชาวเมียนมาพุ่งสูงขึ้นกว่า 30% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

ในสถานการณ์ความวุ่นวายและความขัดแย้งทางอาวุธในเมียนมา ประเทศไทยกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับชาวเมียนมาเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในด้านความปลอดภัยและเสถียรภาพทางการเมืองและเศรษฐกิจ

ประเทศไทยมีความมั่นคงทางการเมืองและมีภูมิคุ้มกันต่อความผันผวนในภูมิภาค ซึ่งแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากสภาวะความไม่แน่นอนที่เกิดขึ้นในเมียนมา 

นอกจากนี้ ประเทศไทยยังมีโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคที่ครบครัน ทันสมัย และมีมาตรฐานสูง ไม่ว่าจะเป็นระบบขนส่ง สาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวก และการบริการสาธารณะต่างๆ

ความพร้อมในด้านโครงสร้างพื้นฐานและความเจริญทางเศรษฐกิจของประเทศไทย จึงกลายเป็นปัจจัยที่ดึงดูดให้ชาวเมียนมาตัดสินใจเคลื่อนย้ายและเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย เพื่อหนีจากความไม่แน่นอนและสภาวะความขัดแย้งในประเทศของตน

"ไทย-เมียนมา" วัฒนธรรมคล้ายคลึง 

ทั้งคนไทยและคนเมียนมาแบ่งปันรากเหง้าและความเชื่อทางวัฒนธรรมที่ใกล้เคียงกัน โดยเฉพาะในด้านของศาสนาและประเพณีพิธีกรรม ซึ่งส่งผลให้การปรับตัวและการใช้ชีวิตในประเทศไทยเป็นไปอย่างราบรื่นสำหรับชาวเมียนมา

นอกจากนี้ คนไทยและคนเมียนมายังใช้ภาษาที่มีความคล้ายคลึงกัน ซึ่งช่วยให้การสื่อสารและการปฏิสัมพันธ์ระหว่างกันเป็นไปได้อย่างสะดวกสบาย

ลักษณะทางวัฒนธรรมและภาษาที่ใกล้เคียงกันนี้ ทำให้ชาวเมียนมารู้สึกคุ้นเคยและมีความสบายใจในการเลือกเข้ามาอยู่อาศัยและลงทุนในประเทศไทย

เมื่อรวมกับปัจจัยด้านความปลอดภัยและเสถียรภาพทางการเมือง-เศรษฐกิจของไทยแล้ว วัฒนธรรมที่คล้ายคลึงกันจึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดให้ชาวเมียนมาเลือกประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทาง

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติพุ่ง 37.6% ใน 9 เดือน ชลบุรีแซงกรุงเทพฯ ขึ้นอันดับ 1

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยข้อมูลการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติในประเทศไทย โดยในปี 2566 (ม.ค.-ธ.ค.) มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศสูงถึง 14,449 หน่วย มูลค่า 73,161 ล้านบาท

ดร.วิชัย กล่าวว่า "การซื้อห้องชุดของคนต่างชาติในไทยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 เราเห็นการเติบโตที่ชัดเจน สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่มีอยู่มาก"

ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้คนต่างชาติสนใจซื้อห้องชุดในไทย ได้แก่ สภาพแวดล้อมที่น่าอยู่อาศัย ค่าครองชีพที่ไม่สูงมากนัก รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อมรองรับการใช้ชีวิตของชาวต่างชาติ

ดร.วิชัยยัง ระบุว่า ในไตรมาส 4 ปี 2566 มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติจำนวน 3,746 หน่วย ลดลง 0.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กลับเพิ่มขึ้น 6.9% เป็น 20,901 ล้านบาท 

นอกจากนี้ ยังพบว่าสัดส่วนห้องชุดมือสองที่ขายให้คนต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับห้องชุดใหม่ ทั้งในด้านจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ ซึ่งสอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องการซื้อในทำเลชั้นในใกล้ศูนย์กลางธุรกิจ

สรุปสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 3 ปี 2566 พบว่ามีแนวโน้มที่ดี ดังนี้:

1. จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมียอดสะสมในช่วง 9 เดือนแรกเพิ่มขึ้นร้อยละ 37.6

2. มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดลดลงเล็กน้อยร้อยละ 2.0 แต่มียอดสะสมในช่วง 9 เดือนแรกเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.6

3. สัดส่วนของหน่วยและมูลค่าการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติต่อภาพรวมการซื้อห้องชุดทั้งหมดเพิ่มขึ้นจากปีก่อน

4. ชลบุรีกลายเป็นจังหวัดที่มีการกระจายตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติมากที่สุดในปี 2566 แซงหน้ากรุงเทพฯ ที่เคยเป็นอันดับ 1 ในช่วง 2561-2565

5. ผู้ซื้อสัญชาติจีนยังคงเป็นกลุ่มที่มีจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงที่สุด รองลงมาคือรัสเซีย และสหรัฐอเมริกา

6. ระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติคือไม่เกิน 3 ล้านบาท และขนาดห้องชุดที่นิยมคือ 31-60 ตร.ม. (1-2 ห้องนอน)

โดยรวมแล้ว สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะที่ดีและเป็นปกติ และมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะการที่รัฐบาลออกมาตรการ "วีซาฟรีชั่วคราว" ให้กับนักท่องเที่ยวจากหลายประเทศ ซึ่งอาจช่วยกระตุ้นการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติทุกกลุ่มเพิ่มมากขึ้น

เมียนมา หนีวิกฤต ดันราคา-อุปสงค์พุ่ง

อุปสงค์และราคาคอนโดในบางพื้นที่ของไทยมีการปรับตัวสูงขึ้น โดยมีสาเหตุหลักจากการอพยพของชาวเมียนมาเข้ามาในไทย ชาวเมียนมาจำนวนมากเลือกซื้อคอนโดในไทย เพื่อหนีวิกฤตการเมืองและเศรษฐกิจในประเทศของตน กลายเป็นกลุ่มลูกค้าต่างชาติรายใหญ่ที่สุดในไทย 

นอกจากนี้ ความมั่นคงทางเศรษฐกิจและการเมืองของไทยยังดึงดูดให้นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศเข้ามาลงทุน ประกอบกับโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคที่ทันสมัยของไทย รวมถึงวัฒนธรรมที่คล้ายคลึงกันระหว่างไทยและเมียนมา ยิ่งส่งเสริมให้ชาวเมียนมาปรับตัวได้ง่ายในการมาซื้อคอนโดในไทย

ผลกระทบที่เกิดขึ้นจากอุปสงค์และราคาคอนโดที่สูงขึ้น คือ ราคาคอนโดในบางพื้นที่ เช่น ใจกลางเมือง และบริเวณใกล้รถไฟฟ้า มีการปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับความต้องการซื้อคอนโดมีสูง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่งผลให้ผู้ประกอบการเริ่มพัฒนาโครงการใหม่มากขึ้น โดยมุ่งเน้นตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเศรษฐีเมียนมา 

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเผชิญกับความท้าทายใหม่ ๆ เช่น การแข่งขันที่สูงขึ้น และการตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย

สำหรับอนาคต กระแสการอพยพของชาวเมียนมา อาจจะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในไทยมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ทั้งนี้ ภาครัฐและภาคเอกชนต้องร่วมมือกันหาแนวทางรองรับการขยายตัวของตลาด เพื่อให้การพัฒนาเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและเกิดประโยชน์สูงสุดต่อทุกฝ่าย 

ชาวเมียนมาสามารถซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้ แต่มีข้อจำกัดบางประการที่ต้องปฏิบัติตาม 

โดยกฎหมายล่าสุดระบุว่า ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่คอนโดทั้งหมดในโครงการนั้น ๆ 

ยกตัวอย่างง่าย ๆ คือ ถ้าโครงการมีคอนโดทั้งหมด 100 ห้อง จะมีเพียง 49 ห้องเท่านั้นที่สามารถขายให้กับคนต่างชาติถือครองได้ นอกจากนี้ เงินที่ใช้ในการซื้อคอนโดต้องมาจากแหล่งที่ถูกต้องตามกฎหมาย 

กระแสการอพยพจากเมียนมา โอกาสและความท้าทายของตลาดอสังหาฯ

การอพยพของชาวเมียนมาเข้ามาซื้อคอนโดในไทยในจำนวนมาก เป็นความท้าทายใหม่ๆ ต่อผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์และตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มลูกค้าเศรษฐีเมียนมาที่เพิ่มขึ้น และประเทศไทยอาจต้องเผชิญกับความท้าทายในการรองรับกระแสการอพยพและการเคลื่อนย้ายของประชากรจากเมียนมาเข้ามาสู่ประเทศมากขึ้น

ภาพ : Getty Images