ทำความเข้าใจ แก้กฎหมายอสังหาฯ ต่างชาติถือครอง 75% อสังหาฯ

-------------------------------------------

รัฐบาลภายใต้การนำของนายกรัฐมนตรีเศรษฐา ทวีสิน กำลังผลักดันร่างแก้ไขกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ โดยมีเป้าหมายเพื่อดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติและกระตุ้นเศรษฐกิจที่ยังซบเซาหลังวิกฤต COVID-19 อย่างไรก็ตาม การเดิมพันครั้งนี้มาพร้อมกับความเสี่ยงและข้อกังวลที่ไม่อาจมองข้าม บทความนี้จะวิเคราะห์ถึงโอกาสและความท้าทายที่อาจเกิดขึ้นจากการแก้ไขกฎหมายดังกล่าว

สาระสำคัญของร่างกฎหมายใหม่

✅เพิ่มสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75%

✅ขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินจาก 50 ปี (ต่ออายุได้อีก 50 ปี) เป็น 99 ปี

การเปลี่ยนแปลงนี้มีเป้าหมายเพื่อสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องการระยะเวลาคืนทุนยาวนาน

โอกาสทางเศรษฐกิจ

•การกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ

การเพิ่มสัดส่วนการถือครองและขยายระยะเวลาการเช่าอาจดึงดูดนักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพสูง ซึ่งจะนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจไทย

•การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่

โครงการ Mixed-use ที่รวมทั้งที่พักอาศัย พื้นที่พาณิชย์ และสำนักงานเข้าด้วยกัน อาจเกิดขึ้นได้ง่ายขึ้น ส่งผลให้เกิดการจ้างงานและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นั้นๆ

•เพิ่มความน่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

การแก้ไขกฎหมายอาจทำให้ไทยมีความได้เปรียบในการแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค เช่น มาเลเซีย หรือสิงคโปร์ ในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ

ความเสี่ยงและข้อกังวล

การแก้ไขกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติถือครองได้มากขึ้นนั้น มาพร้อมกับความเสี่ยงและข้อกังวลหลายประการ นายอิศเรศ รัตนดิลก ณ ภูเก็ต รองประธานสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย แสดงความกังวลถึงปรากฏการณ์ "คอนโดมิเนียมผีแอบแฝง" โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตหรือพัทยา ที่นักลงทุนต่างชาติอาจซื้อคอนโดจำนวนมากเพื่อดัดแปลงเป็นโรงแรมหรือห้องพักรายวัน ส่งผลให้เกิดการแข่งขันที่ไม่เป็นธรรมกับธุรกิจโรงแรมที่ดำเนินการอย่างถูกกฎหมาย นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงในเรื่องการสวมสิทธิ์และการถือครองที่ดิน โดยอาจมีการใช้คนไทยเป็น "นอมินี" ถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความมั่นคงของประเทศในระยะยาว

อีกประเด็นที่น่ากังวลคือ ผลกระทบต่อราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย นักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายท่านคาดการณ์ว่า การเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากอาจทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในไทยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในพื้นที่ยอดนิยมอย่างกรุงเทพฯ ชั้นใน หรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต พัทยา หรือเชียงใหม่ สถานการณ์เช่นนี้อาจส่งผลให้คนไทยโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาความเหลื่อมล้ำทางสังคมที่รุนแรงขึ้นในอนาคต ดังนั้น หากมีการแก้ไขกฎหมายจริง รัฐบาลจำเป็นต้องมีมาตรการรองรับและป้องกันผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้นกับประชาชนไทยอย่างรอบคอบ

ข้อมูลสถิติที่น่าสนใจ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยข้อมูลสำคัญจากช่วงปี 2561-2563 ดังนี้:

•มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติรวม 1,408,310 ตารางเมตร

•5 จังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติสูงสุด: กรุงเทพฯ (49.4%), ชลบุรี (30.2%), เชียงใหม่ (7.1%), ภูเก็ต (4.9%), สมุทรปราการ (4.5%)

•ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในพื้นที่คอนโดเฉลี่ยทั่วประเทศเพียง 10.7%

•ในช่วง 2561 - ครึ่งแรกปี 2564 ชาวต่างชาติซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไทยประมาณ 39,000 หน่วย มูลค่า 166,000 ล้านบาท

ข้อมูลนี้แสดงให้เห็นว่าแม้จะมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติยังอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก

ข้อเสนอแนะและมาตรการป้องกัน

สำหรับข้อเสนอแนะมาตรการเพื่อลดความเสี่ยงและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการแก้ไขกฎหมาย โดยเน้นย้ำถึงความสำคัญของการบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวดเพื่อป้องกันการสวมสิทธิ์และการถือครองที่ดินโดยผิดกฎหมาย 

นอกจากนี้ ยังมีข้อเสนอให้จำกัดพื้นที่และราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น อนุญาตเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท เพื่อป้องกันการแข่งขันกับตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยทั่วไป 

ในส่วนของการบริหารจัดการ มีการเสนอให้กำหนดเงื่อนไขการออกเสียงของชาวต่างชาติในนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้คนไทยยังคงมีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับการบริหารจัดการอาคาร และที่สำคัญไม่แพ้กัน คือการส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยควบคู่ไปด้วย เพื่อให้มั่นใจว่าคนไทยจะยังสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพในราคาที่เหมาะสมได้ 

ทั้งนี้ มาตรการเหล่านี้ยังคงเป็นเพียงข้อเสนอแนะ และจำเป็นต้องมีการศึกษาและพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนนำไปปฏิบัติจริง

----------------

ร่างแก้ไขกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเป็นดาบสองคมที่มีทั้งโอกาสและความเสี่ยง ในขณะที่อาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและดึงดูดการลงทุน แต่ก็อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจในประเทศและการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย

รัฐบาลจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและหามาตรการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้น เพื่อให้การลงทุนจากต่างชาติเป็นประโยชน์ต่อประเทศอย่างแท้จริง โดยไม่กระทบต่อสิทธิและความเป็นอยู่ของคนไทย การตัดสินใจในเรื่องนี้จะเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับรัฐบาลในการสร้างสมดุลระหว่างการเติบโตทางเศรษฐกิจและการปกป้องผลประโยชน์ของประชาชน

ท้ายที่สุด ความสำเร็จของนโยบายนี้จะขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ การติดตามผลอย่างใกล้ชิด และความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนนโยบายหากพบว่าเกิดผลกระทบในทางลบ การเดินหน้าอย่างระมัดระวังและคำนึงถึงผลประโยชน์ของทุกฝ่ายจะเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้การแก้ไขกฎหมายครั้งนี้เป็นประโยชน์ต่อประเทศไทยอย่างแท้จริง

ภาพ Getty Images