ดอกเบี้ยบ้าน 2565 จะปรับขึ้นแค่ไหน หากธนาคารปล่อยลอยตัว?

ดอกเบี้ยบ้าน 2565 ยังเป็นเรื่องที่หลายคนจับตา เพราะอาจจะกำลังมองหาบ้านหลังแรกหรือบ้านหลังใหม่  อีกทั้งก่อนหน้านี้มีข่าวออกมาบ้างแล้วว่า บางธุรกิจได้ปรับอัตรา ดอกเบี้ยเงินกู้ มาเป็นรูปแบบลอยตัวแล้ว  แต่หลายคนน่าจะยังไม่เข้าใจว่า อัตราดอกเบี้ยลอยตัวนั้น หมายความว่าอะไร และถ้าปล่อยลอยตัวแล้ว จะมีผลกระทบอย่างไรในฐานะผู้ขอสินเชื่อ วันนี้ TNN ONLINE จะพาไปทำความเข้าใจกัน

ดอกเบี้ยเงินกู้มีหลายประเภท

ดอกเบี้ยเงินกู้ มักอยู่ในลักษณะร้อยละต่อปี ซึ่งผู้ให้กู้ เช่น ธนาคาร หรือบริษัทเรียกเก็บจากผู้กู้เพื่อเป็นผลตอบแทนจากการให้กู้ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีหลายประเภท หลายอัตรา โดยทั่วไปขึ้นอยู่กับประเภทของเงินกู้หรือสินเชื่อ ซึ่งในที่นี้ผู้ให้กู้หมายถึง สถาบันการเงิน และผู้ประกอบธุรกิจการเงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน หรือ Non-bank ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่พบบ่อยๆได้แก่

• MLR (Minimum Loan Rate)

  หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี เช่น มีประวัติการเงินที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างเพียงพอ โดยส่วนใหญ่ใช้กับเงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน เช่น สินเชื่อเพื่อการประกอบธุรกิจ

• MOR (Minimum Overdraft Rate)

  หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทวงเงินเบิกเกินบัญชี

• MRR (Minimum Retail Rate)

  หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ซึ่งอัตรา ดอกเบี้ย ทั้ง 3 ประเภทที่กล่าวมา เป็นอัตราที่ธนาคารพาณิชย์ใช้อ้างอิงในการเรียกเก็บดอกเบี้ยเงินกู้จากลูกค้า ซึ่งมีลักษณะเป็น ดอกเบี้ยลอยตัว 

ทั้งนี้ธนาคารอาจกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บสำหรับสินเชื่อประเภทต่าง ๆ โดยบวกอัตราเพิ่มหรือลดเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงเหล่านี้ เช่น MLR +/- x%

ดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่และแบบลอยตัว ต่างกันอย่างไร? 

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate)	อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate)
หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้เป็นตัวเลขเฉพาะ ไม่ขึ้นหรือลงตามต้นทุนของสถาบันการเงิน คงที่ตลอดอายุสัญญาเงินกู้หรือในช่วงเวลาที่กำหนด เช่น กำหนดให้ชำระดอกเบี้ยร้อยละ 7 ต่อปี เป็นเวลา 4 ปี	หมายถึง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เปลี่ยนแปลงไปตามต้นทุนของสถาบันการเงิน ซึ่งสถาบันการเงินจะประกาศออกมาเป็นคราว ๆ ไป เช่น อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เช่น MLR MOR MRR

ข้อมูลจาก : ศคง ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย

ทำไมอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง เช่น MLR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน

นั่นก็เป็นเพราะต้นทุนของธนาคารแต่ละแห่งไม่เท่ากัน ซึ่งเกี่ยวข้องกับหลายปัจจัย เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก สภาพคล่อง อัตราส่วนเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยงที่ธนาคารต้องดำรง ซึ่งอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงจะมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นลงในแต่ละช่วงเวลา  นอกจากนี้ ในทางปฏิบัติธนาคารก็มักจะใช้ MLR กับทั้งลูกค้ารายใหญ่และรายย่อย

ทำไมอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงมีบวกหรือลบต่อท้ายด้วย เช่น MLR + X% และทำไม X% ของลูกค้าแต่ละรายจึงไม่เท่ากัน

ธนาคารจะพิจารณาจากความสามารถการชำระหนี้ของผู้กู้ โดยหากผู้กู้มีความเสี่ยงสูง เช่น ฐานะทางการเงินไม่ค่อยมั่นคง ไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน ธนาคารจะคิดดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น (X%) จากอัตราอ้างอิง เพื่อชดเชยความเสี่ยงของลูกค้าแต่ละรายที่อาจแตกต่างกันไป หรือหากผู้กู้มีความเสี่ยงต่ำ ธนาคารอาจคิดดอกเบี้ยที่ถูกกว่าอัตราอ้างอิงก็ได้ เช่น MLR + X% ซึ่ง X% ของลูกค้าแต่ละรายจึงไม่จำเป็นต้องเท่ากัน และยังขึ้นกับดุลพินิจ หลักเกณฑ์ และวิธีการพิจารณาสินเชื่อที่แตกต่างกันไปของธนาคารแต่ละแห่ง ดังนั้น เราควรสอบถามธนาคารที่เราสนใจหลาย ๆ แห่ง และนำมาพิจารณาเปรียบเทียบว่าธนาคารแห่งไหนมีเงื่อนไขที่ดีและเหมาะสมกับเรามากที่สุด

ภาพจาก : AFP

ถ้าแบงก์ปล่อยลอยตัวดอกเบี้ยบ้าน จะส่งผลอย่างไร

จากทิศทางอัตรา ดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งบรรดานายแบงก์ต่างก็ประเมินว่า คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) น่าจะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ในการประชุมเดือน ส.ค.นี้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อ "สินเชื่อบ้าน" ตามมา เพราะหากปรับอัตราดอกเบี้ยแบบ ดอกเบี้ยบ้านลอยตัว แน่นอนว่ามีผลกระทบต่อค่าครองชีพที่สูงขึ้น จากการที่ผู้บริโภคต้อง "ผ่อนชำระค่างวดเพิ่มขึ้น" 

แต่คาดว่าจะมีผลกระทบต่อลูกค้าธนาคารที่เป็นสัญญารายใหม่ ยกตัวอย่างเช่น หาก กนง.ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.25% กรณีวงเงินสินเชื่อบ้าน 1 ล้านบาท ยอดชำระ 4,500 บาทต่อเดือน จะส่งผลให้ยอดผ่อนชำระเพิ่มขึ้น 4-5% หรือประมาณ 250 บาทต่อเดือน ทำให้ยอดผ่อนเพิ่มขึ้นเป็น 4,750 บาทต่อเดือน เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้น ดอกเบี้ยบ้าน นั้น ก็จะไม่ได้ปรับในทันที เพราะโดยปกติจะเพิ่มขึ้นในสัดส่วนใกล้กัน หรือเท่ากับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย คาดว่าจะมีการปรับหลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายประมาณ 1-2 เดือน โดยช่วงที่ผ่านก็มีหลายธนาคารทยอยถอดแคมเปญดอกเบี้ยคงที่ออก เช่นเดิมที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก ก็ทยอยหายไป และเหลือเสนอดอกเบี้ยคงที่ไม่เกิน 6-12 เดือน หรือพิจารณาเป็นรายกรณี  ขณะเดียวกันยังมีผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์หลังจากนี้ ที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้นด้วย

เชื่อว่าหลายคนน่าจะเริ่มตัดสินใจกันใหม่แล้วว่าจะซื้อบ้านเร็วขึ้นดีไหม? แต่หากใครที่ยังลังเลอยู่ ก็แนะนำให้ไปปรึกษากับเจ้าหน้าที่สินเชื่อจากหลายๆธนาคาร พิจารณาข้อเสนอที่คิดว่าตอบโจทย์และคุ้มค่ามากที่สุด เพราะอย่าลืมว่า สินเชื่อบ้าน เป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่จะเป็นภาระของเราไปอีกนาน ต้องวางแผนและตัดสินใจให้รอบคอบมากที่สุด.

อ้างอิงข้อมูล : ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย

ภาพจาก  TNN ONLINE