World-in-depth by วิศรุต หล่าสกุล: “เคหสถานบานปลาย” เมื่อระบบ “จ่ายมัดจำบ้าน” เกาหลีใต้ กลายเป็นแหล่ง “ฉ้อโกง” ชั้นดี
ในเกาหลีใต้ ได้มีการออกมาประท้วงอย่างหนาตา ในเรื่องการเช่าบ้านที่ยังอุตส่าห์มี “การโกง” กันเกิดขึ้นได้ ซึ่งการโกงที่ว่านั้น เป็นระบบการเช่าบ้านที่เกาหลีใต้ “คิดค้นขึ้นมาเอง” เสียด้วย
ทั่วทั้งโลก เรื่อง “อสังหาริมทรัพย์” เป็นเรื่องละเอียดอ่อน เพราะราคานั้นสูง และต้องสร้างหนี้ระยะยาว ระดับชั่วชีวิต ลุกลามไปถึงรุ่นลูกรุ่นหลาน เลยทีเดียว หากบริหารจัดการ “การผ่อนจ่าย” หรือ “การเช่าซื้อ” ได้ไม่ดีพอ ปัญหาย่อมเกิดตามมาเป็นหางว่าว ยากที่จะแก้ไขได้
แน่นอน ส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะ “เช่าชั่วคราว” เพื่อที่จะลดภาระการผ่อนจ่าย พอใจจะอยู่ก็อยู่ ไม่พอใจก็ย้ายออกไป สบายใจทั้งผู้เช่าและเจ้าของบ้าน
แต่ก็ไม่วายที่จะเกิดปัญหา เพราะในเกาหลีใต้ ได้มีการออกมาประท้วงอย่างหนาตา ในเรื่องการเช่าบ้านที่ยังอุตส่าห์มี “การโกง” กันเกิดขึ้นได้ ซึ่งการโกงที่ว่านั้น เป็นระบบการเช่าบ้านที่เกาหลีใต้ “คิดค้นขึ้นมาเอง” เสียด้วย
เราไปติดตามเรื่องราวดังกล่าวให้เป็นอุทาหรณ์กัน
ระบบช็อนเซ (Jeonse) คือสิ่งใด?
เกาหลีใต้ มีระบบการเช่าบ้านที่เรียกว่า “ช็อนเซ (Jeonse: 전세권)” ซึ่งออกมาแก้ไขปัญหาการขาดชำระของผู้เช่า ที่ส่วนมากมักจะจ่ายค่าเช่ารายเดือน ให้เปลี่ยนมาเป็น “การจ่ายทีเดียวรายปี” หรืออาจจะ 2 ปี โดยผู้เช่าจะคิดราคาอย่างน้อยร้อยละ 50 ถึง 70 ของราคาประเมินอสังหาฯ
ข้อดีของระบบนี้ นั่นคือ เจ้าของจะการันตีการได้รับค่าเช่าอย่างแน่นอน แม้จะไม่ได้รับแบบระยะยาวเรื่อย ๆ รายเดือนในระบบเช่าอยู่ แบบเดิม แต่ก็เป็นการการันตีว่า จะได้เงินก้อนอย่างแน่นอนจากผู้เช่า และยังประกันได้อีกว่า ผู้เช่าจะต้องอยู่ยาวอย่างน้อย 1-2 ปี ตามระยะสัญญา ไม่เช่นนั้นจะเสียเงิน “ค่ามัดจำ” ไปแบบเปล่า ๆ
ส่วนข้อดีของผู้เช่า ก็จะสามารถการันตีได้ว่า ภายใน 1-2 ปีนี้ พวกเขาจะมีที่อยู่เป็นหลักแหล่ง ไม่ต้องกังวลว่าจะมีการบอกเลิกของเจ้าของ และที่สำคัญ การจ่ายล่วงหน้า ยังมีราคาที่ถูกกว่าจ่ายรายเดือนเรื่อย ๆ หรือการไปกู้เงินผ่อนบ้านด้วยตนเอง ดังที่เห็นได้จากกราฟของ Korea Real Estate Board ที่ราคามาตรฐานของระบบช็อนเซ ราคาถูกกว่าระบบอสังหาฯ ทั่วไปของเกาหลีใต้ประมาณ 95.5 ล้านวอนเลยทีเดียว
ที่สำคัญ หากผู้เช่าถูกอกถูกใจ อยากได้เป็นเจ้าของ ย่อมสามารถที่จะทำสัญญาเช่าซื้อได้ โดยที่คิดค่างวดจากที่จ่ายช็อนเซไปก่อนหน้า และเมื่อครบจำนวน ก็จะได้โฉนดมาครอบครอง การกระทำแบบนี้ เจ้าของบ้านจะ “ไม่เสียค่าธรรมเนียมดอกเบี้ย” ที่จะต้องหักเข้าระบบภาษีอสังหาฯ ส่วนผู้เช่าจะจ่ายราคาบ้านถูกกว่าระบบกู้ยืมเพื่อผ่อนจ่ายธนาคาร
แน่นอน ระบบนี้เหมือนจะดีกับทุก ๆ ฝ่าย แต่เมื่อความโลภติดตัวมนุษย์ฉันใด การฉ้อโกงย่อมเกิดขึ้นได้ฉันนั้น ไม่ว่าระบบจะดีเลิศเพียงใดก็ตาม
ปัญหาการฉ้อโกงของช็อนเช
“ความฝันในการมีบ้านของผมต้องพังทลายลง ไม่ต้องไปพูดถึงเรื่องการออกเดทหรือแต่งงานเลย”
คุณพัค นามสมมุติ เหยื่อผู้เคราะห์ร้าย พนักงานประจำวัย 37 ปี ที่วิ่งหาเงินก้อนมาเพื่อจ่ายในระบบช็อนเซ ก่อนที่จะโดนเชิดเงินโดยเจ้าของบ้านไปแบบหน้าตาเฉย
และพัคยังมีเหยื่อที่ประสบชะตากรรมเดียวกันอีกกว่า 17,000 ราย โดยช่วงอายุจะเป็นประมาณ 20 ต้น ๆ - 30 ปลาย ๆ ซึ่งเป็นวัยที่กำลังสร้างตนทั้งสิ้น
เพราะข้อเสียของระบบนี้ คือการที่จะต้อง “จ่ายเต็มจำนวน” ให้แก่เจ้าของบ้านก่อน เพราะหากจ่ายมัดจำ จะกลายเป็นสัญญาเช่าอยู่ทันที ไม่ใช่ช็อนเซ แน่นอนว่าเจ้าของบ้านต้องลงเป็นภาษีเข้ารัฐ ดังนั้น การเชิดเงินจึงเกิดขึ้นได้ง่ายดายอย่างมาก เพราะเจ้าของได้เงินมาหมดแล้ว หนีได้สบาย
ด้วยเหตุนี้ เหยื่อจึงเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ เพราะเหยื่อเองก็หวังจะมีบ้านให้ไวแบบถูก ๆ และตอนนี้ เหยื่อที่รอความเป็นธรรมไม่ไหว ก็ฆ่าตัวตายไปกว่า 7 รายแล้ว
พัคยังกล่าวเสริมอีกว่า “ความฝันในวัยรุ่นของพวกเราถูกขโมยไปหมดสิ้น”
แม้ทางการจะพยายามออกกฎหมายมาเพื่อเยียวยาเหยื่อ โดยลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เหยื่อกู้มาเข้าระบบช็อนเซ หรือมีอีกทางหนึ่ง คือการยื่น “พักชำระหนี้ (Rehabitation)” ไปก่อน จนกว่าจะมีเงินใช้หนี้ช็อนเซจนหมดสิ้น
แต่นั่นก็เป็นการแก้ไขปัญหาที่ปลายเหตุ เพราะโจทก์ก็ยังไม่ได้รับการจับติดคุก และก้เป็นการทำเหมือนเหยื่อนั้น “ไร้สมรรถภาพ” และทำเหมือนพวกเขา “ล้มละลาย” ไปเสียอย่างนั้น
เหตุการณ์นี้ ถึงขนาดเรียกขานกันว่า “นรกช็อนเซ (Hell Jeonse)” เลยทีเดียว
แหล่งอ้างอิง
