‘เมื่ออสังหาฯ จีนกำลังสั่นคลอน’ จาก Evergrande สู่ Country Garden นักลงทุนหวั่นกระทบเศรษฐกิจครั้งใหญ่

เหตุการณ์ของทั้ง 2 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนกำลังเผชิญปัญหาอย่างหนัก ตัวเลขยอดขายบ้านของ 100 บริษัทชั้นนำด้านอสังหาฯ ในจีน ลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 เมื่อเดือนมิถุนายนและกรกฎาคม ขณะที่ การลงทุนในภาคอสังหาฯ อยู่ที่ 6.77 ล้านล้านหยวน ลดลง 8.5% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว 

---จาก Evergrande สู่ Country Garden---

หลังจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีนเฟื่องฟูมานานหลายปี อุตสาหกรรมนี้ก็เริ่มสั่นคลอนเมื่อปี 2020 หลังรัฐบาลจำกัดอัตราส่วนหนี้สิน 3 ประเภท ที่ใช้ชื่อว่านโยบาย ‘สามเส้นแดง’ หรือ ‘Three red lines’ เพื่อรัดกุมการให้กู้ยืมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หลังจากรัฐบาลเกิดความกังวลถึงการปล่อยกู้ที่มากเกินไปให้กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบไปด้วย

1. มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์สูงสุดที่ 70% โดยไม่รวมสินทรัพย์ล่วงหน้าจากโครงการที่ขายตามสัญญา

2. จำกัดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิที่ 100%

3. ต้องมีเงินสดอย่างน้อยเท่ากับเงินกู้ระยะสั้น

นโยบายดังกล่าว กระทบต่อกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจีน ทำให้ Evergrande เริ่มลดราคาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเรื่อย ๆ เพื่อให้มีเงินสดมาดำเนินกิจการต่อไปได้ และยังได้ขายหน่วยจัดการทรัพย์สิน 28% มูลค่ากว่า 3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 9.9 หมื่นล้านบาท แต่สุดท้ายแล้ว บริษัทก็ได้ออกมาประกาศว่า มีหนี้อยู่ราว 3 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 10 ล้านล้านบาท และต่อมาก็ผิดนัดชำระหนี้บางส่วน หลังจากนั้น บริษัทอสังหาฯ เจ้าอื่น ๆ ในจีนอีกประมาณ 40% ก็เริ่มผิดนัดชำระหนี้มากขึ้น โครงการบ้านและคอนโดหลายแห่งสร้างไม่เสร็จ ส่งผลกระทบต่อธนาคารและนักลงทุน ผู้เป็นเจ้าหนี้ 

ขณะที่ ข่าวลือเรื่องปัญหาการเงินของ Country Garden ถูกพูดถึงอย่างมากในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ส่งผลให้หุ้นของบริษัทตกลง 75% จากระดับสูงสุดในเดือนมกราคมปีนี้ และเมื่อวันพุธ (15 สิงหาคม) ที่ผ่านมา ราคาหุ้นซื้อขายเหลือเพียง 0.83 ดอลลาร์ฮ่องกง หรือราว 3.77 บาท 

บริษัท Country Garden มีชื่อเสียงในการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ ตามเมืองชั้นที่ 2 และ 3 ของประเทศ โดยมีหนี้มูลค่ารวมทั้งหมด 1.91 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 6.79 ล้านล้านบาท น้อยกว่า Evergrande อยู่ราว 41% แต่ก็มีจำนวนโครงการที่ดูแลอยู่ที่ 3,121 โครงการ ซึ่งมากกว่า Evergrande ที่ดูแลอยู่ประมาณ 800 โครงการ 

อย่างไรก็ตาม การประสบปัญหาทางการเงินอย่างรวดเร็วของ Country Garden ไม่ได้ทำให้ตลาดรู้สึกตกใจกับสิ่งที่เกิดขึ้น เมื่อเทียบกับกรณีของ Evergrande เนื่องจากบริษัทผู้พัฒนาหลายแห่งมีการผิดนัดชำระหนี้อยู่แล้ว เพียงแต่ว่า เหตุการณ์ของ Country Garden เกิดขึ้นในช่วงที่ตลาดกำลังย่ำแย่

โดย Evergrande มีหนี้สินล้นตัวในช่วงที่ผิดนัดชำระหนี้ ขณะที่ Country Garden ยังคงมีทรัพย์สินมากกว่าหนี้สิน แต่นักวิเคราะห์ ออกมาเตือนว่า Country Garden อาจล้มละลายได้ หากทรัพย์สินที่เหลืออยู่จำนวนมากมูลค่าลดลง และเข้าสู่สภาวะติดลบ หากมูลค่าของสินทรัพย์ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป 

---จำนวนบ้านล้นตลาด-ราคาบ้านลดลง--- 

ปฏิเสธไม่ได้ว่า การซื้ออสังหาฯ กลายเป็นหนึ่งในวิธีหลักของชนชั้นกลางจีน ที่ใช้ในการสะสมความมั่งคั่ง และสร้างความคาดหวังว่า มูลค่าที่ดินและบ้านจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ด้วยเหตุนี้ นักพัฒนาหลายรายจึงหันมาเร่งขยายตัวเมือง และก่อสร้างอาคารต่าง ๆ มากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่มักให้ผู้ที่สนใจต้องจ่ายเงินค่าบ้านในราคาเต็ม ก่อนที่บ้านหรืออะพาร์ตเมนต์จะถูกสร้างด้วยซ้ำ โดยภาคอุตสาหกรรมอสังหาฯ คิดเป็น 30% ของกิจกรรมทางเศรษฐกิจประเทศ และมากกว่า 2 ใน 3 ของความมั่งคั่งในครัวเรือนผูกติดกับอสังหาริมทรัพย์ 

บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ อย่าง Evergrande และ Country Garden ก็มีความเชี่ยวชาญในการขายฝันของการเป็นเจ้าของบ้านให้แก่ประชาชนจีนที่อาศัยอยู่ในเมืองเล็ก ๆ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ในหลาย ๆ เมือง จำนวนบ้านที่สร้างนั้นเยอะมากเกินไปกับความต้องการ เมืองเล็กไม่สามารถแข่งขันกับเมืองใหญ่ ที่สามารถดึงดูดให้คนเข้ามาอาศัยได้ ทำให้หลายเมืองต้องตกอยู่ในสถานะ ‘เมืองผี’ หรือ ‘เมืองร้าง’ ซึ่งเต็มไปด้วยอาคารบ้านเรือนที่ไม่ค่อยมีคนอาศัยอยู่ 

ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่า การลดราคาอสังหาฯ ในจีนนั้นมีเพิ่มมากขึ้นในเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา โดย 70 เมืองใหญ่ มีการลดราคาอสังหาฯ ลงประมาณ 70% จากราคาของเดือนก่อนหน้านี้ เนื่องจากขาดแคลนผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง 

ขณะเดียวกัน นโยบาย ‘โควิดเป็นศูนย์’ ก็ฉุดรั้งการเติบโตทางเศรษฐกิจของจีน ส่งผลให้ผู้ซื้อเกิดความลังเลใจในการซื้อบ้าน หรือ คอนโดใหม่สักหลัง ในช่วงที่ต้องเผชิญกับอัตราการว่างงานในกลุ่มคนหนุ่มสาว ซึ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และราคาสินทรัพย์ที่ตกต่ำลง

ซินเทีย ชาน นักวิเคราะห์จาก Daiwa Capital Markets ในฮ่องกง ระบุว่า การตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์ เป็นผลมาจากความกังวลที่เพิ่มขึ้นในหมู่ผู้ซื้อเกี่ยวกับความมั่นคงในอาชีพการงาน และรายได้ในอนาคต เนื่องจากการซื้อบ้าน ถือเป็นหนึ่งในการตัดสินใจซื้อสิ่งของที่ใหญ่สุดในชีวิต การเพิ่มแนวคิดนี้เข้าไป ทำให้เกิดความกลัวในหมู่ผู้ซื้อว่า ราคาบ้านอาจจะลดลงอีก หลังจากที่ได้เห็นว่าราคาตกต่ำลงต่อเนื่องกว่าหนึ่งปี

---ความเชื่อมั่นในผู้ซื้อลดลง--- 

สถานการณ์ที่เกิดขึ้นทำให้เกิดความไม่ไว้วางใจต่อผู้ซื้อ ส่งผลให้สถานการณ์ทางการเงินของบริษัทผู้พัฒนาย่ำแย่ขึ้นไปอีก เพราะในช่วงที่อุตสาหกรรมกำลังเฟื่องฟู บริษัทอสังหาฯ จีนหลายเจ้าได้กู้เงินจากธนาคารหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ เพื่อเป็นเงินทุนในการก่อสร้างหลายโครงการ 

ความวุ่นวายที่เกิดขึ้นในภาคธุรกิจอสังหาฯ ของจีน ทำให้ซัพพลายเออร์เกิดการค้างค่าชำระ โครงการหลายแห่งไม่สามารถสร้างต่อได้ และผู้ซื้อซึ่งมักจ่ายเงินค่าดาวน์บ้านไปแล้ว โดยที่ยังไม่ได้เข้าไปอาศัยอยู่ ในหลายร้อยเมืองรวมตัวคว่ำบาตรสัญญาการจำนอง เพื่อประท้วงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จสิ้น 

แดน หวัง หัวหน้าฝ่ายเศรษฐกิจของธนาคาร Hang Seng กล่าวว่า นโยบาย ‘สามเส้นแดง’ ของรัฐบาล ประสบความสำเร็จในการลดภาระหนี้ในอุตสาหกรรมได้ในระดับหนึ่ง แต่การเปลี่ยนแปลงที่รุนแรงในช่วงเวลาสั้น ๆ กลับทำให้สถานการณ์สภาพคล่องของบริษัทอสังหาฯ ตกต่ำลง 

---นักลงทุนแห่ถอนตัวออกจากกองทุนจีน--- 

ภายใน 14 วันแรกของเดือนสิงหาคม นักลงทุนรายหลายตัดสินใจถอนเงินลงทุนออกจากหุ้นจีน มูลค่ารวมกว่า 3.7 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 1.31 แสนล้านบาท เนื่องจากมีความกังวลเกี่ยวกับแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน โดยเฉพาะปัญหาที่เกิดขึ้นในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาฯ ของจีน

เนื่องจากภาคธุรกิจอสังหาฯ และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องมีส่วนสำคัญในผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ หรือ GDP ปัญหาทางการเงินของ Evergrande และ Country Garden ได้ทำให้อุตสาหกรรมที่ต้องรับมือกับการระบาดของโควิด และการชะลอตัวทางเศรษฐกิจของจีนอยู่แล้ว อ่อนแอลงไปอีก  

โดยการถอนการลงทุนครั้งนี้ นับว่าเป็นการไหลออกของเงินทุนที่ใหญ่เป็นอันดับที่ 2 ของจีน หลังที่ก่อนหน้านี้ นักลงทุนได้แห่ถอนการลงทุนครั้งใหญ่เมื่อเดือนตุลาคม 2022 มูลค่ารวม 7.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 2.8 แสนล้านบาท เมื่อจีนต้องเผชิญความท้าทายทางเศรษฐกิจจากการดำเนินนโยบายโควิดเป็นศูนย์ 

นอกจากนี้ ปัจจัยต่าง ๆ เช่น การปราบปรามตามกฎข้อระเบียบ, การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ช้าลง, และการยกระดับความตึงเครียดกับต่างประเทศ ก็มีส่วนที่ทำให้บรรดานักลงทุนเกิดความไม่สบายใจ และต้องการที่จะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการลงทุน 

ทั้งนี้ หากการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงขยายตัวออกไปนอกเหนือจากตลาดหุ้นจีน และกระทบต่อนักลงทุนทั่วโลก ก็อาจจะทำให้เกิดผลกระทบต่อภาพรวมของตลาดตราสารทุนทั่วโลก การชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในตลาดหุ้นจีน อาจทำให้เกิดผลกระทบแบบโดมิโน ส่งผลให้ตลาดหุ้นอ่อนแอลงทั่วโลก 

—————

แปล-เรียบเรียง: พรวษา ภักตร์ดวงจันทร์ 

ภาพ: Reuters

ข้อมูลอ้างอิง:

Asia Nikkei, CNN, Reuters, The Guardian, Washington Post, CNBC, Economist