ตลาดที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านยังมีโอกาส?

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) วิเคราะห์เรื่องตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล…ท่ามกลางความท้าทาย ยังมีโอกาสหรือไม่ ? พบว่ากำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งในด้านอุปสงค์ที่ยังถูกกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ จนทำให้ Rejection rate อยู่ในระดับสูง รวมถึงด้านอุปทานที่ผู้ประกอบการพยายามรักษาอัตรากำไร ท่ามกลางภาวะต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และแรงกดดันด้านหน่วยเหลือขายสะสม

นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส SCB EIC ระบุว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน BMR มีสัดส่วนเฉลี่ยราว 2 ใน 3 ของหน่วยโอนใน BMR ทั้งหมด ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีสัดส่วนเฉลี่ยราว 1 ใน 3 ของมูลค่าโอนใน BMR ทั้งหมด โดยทั้งหน่วยโอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน BMR ในปัจจุบัน กว่า 85% มาจากการโอนกรรมสิทธิ์ในประเภทคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์

การโอนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในกลุ่มมือสองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

จากราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการพัฒนาโครงการ ประกอบกับตัวเลือกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในระยะต่อไป ที่มีแนวโน้มอยู่ไกลเมืองออกไปมากขึ้น ขนาดเล็กลง หรือ Spec ลดลง จากต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นอีกหนึ่งความท้าทายในการดึงดูดความต้องการซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มมือหนึ่ง ขณะที่ผู้ซื้อในปัจจุบันเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่เดินทางเข้าเมืองได้สะดวก หรืออยู่ใกล้เมืองมากขึ้น

การรักษาอัตรากำไรจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำทำได้ยากขึ้น

เป็นความท้าทายของผู้ประกอบการ โดยต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะราคาที่ดิน ผนวกกับผังเมืองใหม่จะยิ่งทำให้ราคาที่ดินในเมืองเร่งตัวมากขึ้น หากหันไปลดต้นทุนด้วยการลดขนาดพื้นที่ใช้สอย ก็มีความเสี่ยงที่จะขายได้ยาก นอกจากนี้ยังต้องติดตามหน่วยเหลือขายสะสมของคอนโดและทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน BMR หลายพื้นที่ ที่มีความหนาแน่นสูงและมีความเสี่ยงที่อัตราดูดซับในพื้นที่จะลดลงตามกำลังซื้อที่ชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่ความนิยมลดลง และการแข่งขันจากคอนโดระดับราคาเดียวกันควบคู่ไปด้วย

ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดยังเป็นที่ต้องการในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง (ต่ำกว่า 50,000 บาท/เดือน)

เนื่องจากตอบโจทย์ด้านทำเลสะดวกต่อการเดินทางได้ดี โดยคอนโดระดับราคา 2-3 ล้านบาท ยังมีความต้องการสูงต่อเนื่อง เพราะยังอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางบางทำเล หรืออยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว หรือสายสีน้ำเงินบางสถานีได้เช่นกัน นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังได้รับความนิยม จากปัจจัยด้านทำเลที่มีความใกล้เมืองมากกว่า ในราคาที่ต่ำกว่าการซื้อมือหนึ่ง

คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีโอกาสมากขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และชั้นนอก

เปรียบเสมือน Node ที่คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะขยายตัวออกไปจากจุดดังกล่าวในระยะต่อไป ตามการขยายตัวของเมืองและรถไฟฟ้าสายใหม่ รวมถึงผังเมืองใหม่ที่มีแนวโน้มจะรองรับการพัฒนาโครงการคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และชั้นนอกมากขึ้น โดยทำเลที่มีโอกาสมากขึ้น เช่น ทิศเหนือของกรุงเทพฯ ที่ขยายตัวออกจากโซนรัตนาธิเบศร์ ทิศตะวันตกของกรุงเทพฯ ที่อยู่ไม่ไกลจากเมืองฝั่งสาทรมากนัก และอยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เป็นต้น

ที่มา SCB EIC