คนแห่เก็งกำไรคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทชี้สัญญาณเสี่ยงอันตราย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส   เปิดเผยผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นไตรมาสที่ 1/2565 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่า  พบแต่การเปิดตัวที่อยู่อาศัย ไม่ปรากฏมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า มินิออฟฟิศ มินิแฟคตอรี่ โกดังหรืออื่นๆ เลย สะท้อนให้เห็นว่าการลงทุนใน Real Sector ด้านเศรษฐกิจมีจำกัด

ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยเปิดตัวรวม 22,958 หน่วย รวมมูลค่า 80,397 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 3.5 ล้านบาท  คาดว่าตลอดปี 2565 น่าจะมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวนรวม 95,000 หน่วย สูงกว่าปี 2564 ที่เปิดตัวเพียง 60,489 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 340,000 ล้านบาท สูงกว่าปีที่แล้ว ที่เปิดตัวเพียง 277,626 ล้านบาท   

อย่างไรก็ตาม จำนวนที่ประมาณการนี้อาจมีโอกาสลดลงเนื่องจากค่าก่อสร้างกำลังปรับตัวสูงขึ้นมาก ขณะเดียวกันเศรษฐกิจไทยก็อาจไม่เติบโตสูงเท่าที่ควร ดังนั้นโอกาสที่จะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยน้อยลงกว่าที่คาดการณ์ข้างต้นก็อาจเป็นไปได้

ทั้งนี้ในไตรมาสที่ 1/2565 สินค้าส่วนใหญ่ถึง 66% เป็นสินค้าประเภทห้องชุดพักอาศัย รองลงมาก็คือ ทาวน์เฮาส์มี 18% และบ้านเดี่ยว 9%  สินค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดถึง 34% เปิดขายในราคา 1-2 ล้านบาท  รองลงมาเปิดขายในราคา 3-5 ล้านบาท  บ้านเดี่ยวส่วนมากเปิดขายในราคา 5-10 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดขายในราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนห้องชุดส่วนใหญ่เปิดขายในราคา 1-2 ล้านบาทเท่านั้น

ถ้าพิจารณาในด้านมูลค่าจะพบว่า ห้องชุดพักอาศัยยังเป็นสินค้าที่มีมูลค่ารวมสูงสุดถึง 43,096 ล้านบาท หรือ 54% ของมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด  รองลงมากลับเป็นบ้านเดี่ยว มีมูลค่ารวมกัน 21% สูงกว่าทาวน์เฮาส์ที่มีมูลค่ารวมกันเพียง 16% ที่เป็นเช่นนี้  เพราะบ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าทาวน์เฮาส์เป็นอย่างมาก   จะสังเกตได้ว่าห้องชุดจำนวนมากสร้างขึ้นมาเพื่อการซื้อลงทุนหรือเก็งกำไร 

ทั้งนี้เชื่อว่าสัดส่วนนักเก็งกำไรในโครงการอาคารชุด โดยเฉพาะที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท น่าจะมากถึง 40% ข้อนี้เป็นสัญญาณอันตรายว่า ภาวะล้นตลาดอาจเกิดขึ้น   และในเงื่อนไขที่ค่าก่อสร้างแพงขึ้น บางโครงการอาจไม่สามารถสร้างได้แล้วเสร็จตามที่ได้วางแผนไว้

ด้านราคาเฉลี่ยในไตรมาสที่ 1/2565 พบว่า ราคาเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 3.5 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาเมื่อปีที่แล้วที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.6 ล้านบาท ทั้งนี้บ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยที่ 7.973 ล้านบาทต่อหน่วย บ้านแฝดราคาอยู่ที่ 5.204 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ราคาเฉลี่ยที่เปิดตัวอยู่ที่ 3.048 ล้านบาท ตึกแถวอยู่ที่ 7.555  ล้านบาท และห้องชุดอยู่ที่ 2.833 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าสำหรับการเก็งกำไร   ปีที่แล้วมีโครงการเดอะฟอเรสเทียร์ ซึ่งขายสินค้าราคาสูงมาก จึงทำให้ค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ค่อนข้างสูง แต่ปีนี้คาดว่าคงไม่มีโครงการหรูเช่นนี้อีก

สำหรับการขายได้ในช่วง 1 เดือนแรกที่เปิดตัว ปรากฏว่า อยู่ที่ 29% แสดงว่า ยังขายได้ค่อนข้างช้า อย่างไรก็ตามห้องชุดสามารถขายได้เฉลี่ยถึง 36% โดยมีห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เมื่อเปิดตัวแล้ว สามารถขายได้ถึง 57% ในเดือนเดียว แสดงว่าเป็นสินค้าที่นิยมซื้อกันเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไร  ปกติภายในเดือนแรกของการขาย ควรจะขายได้ประมาณ 30% แม้ว่าค่าเฉลี่ยไตรมาสแรกนี้อยู่ที่ 29% แต่ถ้าไม่นับรวมห้องชุดราคาถูกที่มีผู้ซื้อเก็งกำไรแล้ว อัตราการขายอยู่ที่ต่ำกว่า 20% ซึ่งแสดงว่าภาวะการณ์ขายค่อนข้างฝืดในปี 2565 นี้

ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 2-4 ในปีนี้ เติบโตตามเศรษฐกิจของไทย  3.3% สูงกว่าปีที่แล้วที่เศรษฐกิจเติบโต 1.6% เท่านั้น    แต่ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับราคาอาจทำให้การก่อสร้างหดตัวลงได้ เพราะความสามารถในการซื้อของประชาชนอาจลดลงตามภาวะเศรษฐกิจที่อาจกลับตาลปัตรตกต่ำลงได้  และในอนาคตอัตราดอกเบี้ยคงจะเพิ่มขึ้นสูง ดังนั้นความสามารถในการซื้อบ้านก็จะลดลง โดยการเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน 1% จะทำให้ค่าผ่อนชำระเพิ่มขึ้นประมาณ 8%

ที่มา ดร.โสภณ พรโชคชัย 

ภาพประกอบ  พิกซาเบย์