เปิดเกณฑ์ EIA ใหม่ ทุบตลาดคอนโดชะงัก

ปัจจุบันสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบหนักเช่นเดียวกับธุรกิจอื่นๆอีกหลายธุรกิจ ที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19  เนื่องจากผู้ผู้บริโภคกกังวลต่อสถานการณ์พากันชะลอการใช้จ่าย หลายคนล้มแผนที่จะซื้อบ้านซื้อคอนโด เพราะกลัวว่าสถานการณืไม่แน่นอนจึงต้องเซพเงินในกระเป๋าก่อน

นอกจากโควิด-19 ที่กระทบต่อตลาดบ้านและคอนโดแล้ว  ล่าสุดการยื่นขออนุญาตทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ ของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ที่ได้มีการปรับหลักเกณฑ์เพิ่มเติม สำหรับอาคารที่เข้าเกณฑ์ คอนโดฯสูง 23 เมตรขึ้นไป จำนวนหน่วย 80 ห้องขึ้นไป ที่มีความสุ่มเสี่ยงหากไม่ผ่านความเห็นชอบจากผู้อยู่อาศัยในพื้นที่รัศมีที่ตั้งโครงการแล้วโครงการดังกล่าวอาจมีอันต้องพับแผน  

ซึ่งเกณฑ์  EIA ใหม่นี้กระทบต่อโครงการคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะ ในกรุงเทพฯและปริมณฑล  ที่สร้างตึกสูงต้องห้ามบังทิศทางแสงแดดและทิศทางลม  ซึ่งเกณฑ์ดังกล่าวมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มิถุนายน 2564 เป็นต้นไป สร้างความปั่นป่วนไม่น้อยให้กับดีเวลอปเปอร์ที่มีแผนพัฒนาคอนโดสูง หากอาคารที่สร้างบดบังแสงแดดทำให้ชุมชนเดิม ไม่ได้รับแสงแดด บดบังทิศทางลม ที่อาจทำให้บริเวณบ้านข้างเคียงไม่มีกระแสพัดลมผ่านเหมือนเช่นเดิม เจ้าของบ้านคนในชุมชนสามารถคัดค้านห้ามขึ้นโครงการได้ 

ดีเวลอปเปอร์สะท้อนปัญหาที่เกิดขึ้นจากเกณฑ์  EIA ใหม่

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า จากการปรับหลักเกณฑ์ดังกล่าวผู้ประกอบการได้รับความเดือดร้อนหลายราย เพราะถูกตีกลับนำไปศึกษาอีไอเอใหม่ เป็นเหตุให้ต้องนำกลับไปแก้ไขใหม่ให้ถูกต้องโดยจัดหาบริษัท ทำแบบจำลองอาคาร 3D มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ไม่ตํ่ากว่าหลักแสนหลักล้านบาท  ซึ่งไม่ใช่ว่าทุกโครงการจะผ่านการเห็นชอบของชุมชน จึงมองว่ากฎเกณฑ์ดังกล่าวไม่เป็นธรรมกับผู้ประกอบการ เนื่องจากหลายบริษัทซื้อที่ดินวางแผนเตรียมขึ้นโครงการ และต้องอยู่ในทำเลกลางใจเมืองจึงจะคุ้มทุน

ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยืนยันว่า ระเบียบหรือข้อกำหนดอีไอเอใหม่ สร้างตึกบังแดด-บังลม ของสผ. ผ่านขั้นตอนเฮียริ่งไปแล้วเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ และมีเป้าหมายประกาศใช้วันที่ 1 มิถุนายนเพียงแต่วันที่ 18 มิถุนายน นี้เป็นลักษณะชี้แจงทำความเข้าไปเพื่อนำไปปฎิบัติเท่านั้น

ด้านนายเสริมศักดิ์ ขวัญพ่วง Chief Financial and Chief Invesment Officer บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN กล่าวว่ากรณีที่สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม(EIA) เตรียมออกเกณฑ์คุมการสร้างคอนโดฯ ใหม่ประเภทห้ามบังทิศทางแดด-ลม ว่า เป็นเกณฑ์ที่ EIA มีอยู่แล้ว และมองว่าเกณฑ์ EIA ที่ออกใหม่จะไม่กระทบให้บริษัทต้องเลื่อนเปิดตัวโครงการล่าช้าออกไป เนื่องจากบริษัทได้ดำเนินการควบคู่ไปกับการปรึกษา EIA อยู่แล้ว

รายละเอียดเงื่อนไข -หลักเกณฑ์ EIA ใหม่ 

สำหรับ รายละเอียดเงื่อนไข แนวทางการจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม จากการบังแสงอาทิตย์ของอาคารให้คำนึงถึงผลกระทบหลักใน 2 ประการได้แก่ 

• ด้านสุขภาพ ซึ่งกำหนดระยะเวลาอย่างน้อยที่สุดของการรับแสงอาทิตย์ที่มีความจำเป็นต่อการสร้างวิตามินดีและสารซีโรโทนิน (serotonin) ของร่างกายมนุษย์ไม่น้อยกว่า 2 ชั่วโมงต่อวัน 
• ด้านการใช้ประโยชน์ของแสงอาทิตย์เป็นพลังงานทดแทน เช่น การติดตั้งโซล่าร์รูฟ (Solar roof) การตากผ้าเป็นต้นโดยการประเมินนี้ดำเนินการโดยใช้โปรแกรมคอมพิวเตอร์เป็นเครื่องมือในการสร้างจำลองของการบังแสงอาทิตย์ที่ได้พัฒนาขึ้น และเป็นที่ยอมรับในปัจจุบันเช่น SketchupShadow,FX, Wind&SunHelioscope, BIM เป็นต้น  
• ดร.รวีวรรณ ภูริเดช เลขาธิการ สผ. เปิดเผยถึงประเด็นร้อนดังกล่าวว่า จากกรณีสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร รวมถึงสมาคมบริษัทที่ปรึกษา ขอทบทวนการบังคับใช้เกณฑ์ การจัดทำรูปเล่ม เพื่อประกอบการยื่นขอจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ตามเกณฑ์แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคารตามนโยบาย สผ.นั้น  พร้อมขอชะลอการบังคับใช้เกณฑ์ดังกล่าว เนื่องจากไม่ได้รับทราบว่า มีการเปิดรับฟังเสียงผู้ประกอบการ จึงเกรงว่าจะสร้างผลกระทบต่อการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ภายในชุมชนที่ต้องทำอีไอเอเปิดรับฟังเสียงของคนในชุมชน ภายใต้แบบจำลอง 3D  และอาจนำมาซึ่งการคัดค้านห้ามก่อสร้างอาคาร หรืออาจจะใช้ดุลพินิจนำมาประกอบการพิจารณาว่า อนุญาตหรือไม่อนุญาต เนื่องจากคอนโดมิเนียมจะต้องอยู่กลางชุมชนใหญ่ที่มีความเจริญ แม้จะมีต้นทุนที่ดินสูงก็ตาม
  

ซึ่งในประเด็นเหล่านี้ สผ.ได้ชี้แจงว่า

• แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคาร สำหรับรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมโครงการอาคารดังกล่าว มิใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายที่ใช้ห้ามไม่ให้ก่อสร้างอาคารหรืออาคารสูง แต่อย่างใด
• แนวทางการศึกษาดังกล่าว เป็นเอกสารข้อมูลทางวิชาการที่กำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นเกณฑ์เบื้องต้นสำหรับการศึกษาและประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อใช้ประโยชน์ในการจัดทำและประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม รวมทั้งการกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อม และมาตรการติดตามตรวจสอบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ถูกต้อง เหมาะสม และเป็นไปตามหลักทางวิชาการ
•  เรื่องแนวทางการศึกษาดังกล่าว ยังไม่ได้ประกาศใช้อย่างเป็นทางการ และ สผ.กำหนดให้มีการรับฟังความคิดเห็น ในวันที่ 18 มิถุนายน 2564(วันนี้)  เพื่อรับฟังข้อมูลเพิ่มเติม รวมทั้งข้อเสนอแนะ เพื่อให้ได้ข้อสรุปก่อนการนำไปประกาศใช้เป็นทางการต่อไป