ลงทุนอย่างเศรษฐี : ทำไมต้องอสังหาริมทรัพย์

เป็นที่รู้กันดีตั้งแต่โบราณกาลว่าเศรษฐีและที่ดินเป็นของคู่กัน ตั้งแต่ในยุคศักดินาที่ที่ดินเป็นอภิสิทธิ์ของชนชั้นปกครอง เป็นสินทรัพย์อย่างแรกๆ ที่รู้จักกันดีในเรื่องการสร้างรายได้ให้ผู้ครอบครองในปัจจุบัน แม้ว่าข้อจำกัดด้านสถานะจะหมดไป แต่ด้านฐานะยังคงอยู่ เพราะผู้ที่เข้าถึงและสามารถครอบครองที่ดินได้นั้น ยังคงต้องเป็นผู้มีฐานะร่ำรวย เนื่องจากมูลค่าที่สูงมากนั่นเองการที่เศรษฐีนิยมสะสมอสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งที่พบเจอเหมือนกันทั่วโลก แตกต่างกันตามบริบท กฎหมายของแต่ละประเทศ เหตุผลเพราะอสังหาริมทรัพย์ให้สิทธิประโยชน์หลายอย่างที่ตอบโจทย์บุคคลสินทรัพย์สูง ที่ต้องบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่ ให้งอกเงยและส่งต่อให้รุ่นต่อไป

เหตุผลหลักๆ ที่พอร์ตการลงทุนของเศรษฐีจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนประกอบสำคัญคือ

1.    เป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ แตกต่างจากทรัพย์สินอื่นๆ เช่น หุ้น กิจการ ทรัพย์สินทางปัญญา เทคโนโลยี ที่อาจถูก disrupt เสื่อมค่าเมื่อไหร่ก็ได้ อสังหาริมทรัพย์ถูกพิสูจน์ผ่านกาลเวลาว่าสามารถรักษามูลค่าที่มีอยู่ได้

2.    รายได้มั่นคงสม่ำเสมอ จากค่าเช่า มีความผันผวนต่ำ

3.    มีมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง 

4.    สิทธิประโยชน์ด้านภาษี โดยเฉพาะในอดีตที่ยังไม่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับบุคคลธรรมดา

5.    ใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน จำนองได้ เป็นที่ยอมรับอย่างแพร่หลาย

6.    เป็นสินทรัพย์เดียวที่บุคคลสามารถกู้เพื่อลงทุนระยะยาวได้ (สำหรับที่อยู่อาศัย)

7.    สามารถพัฒนา ปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่าได้

8.    การการะจายความเสี่ยงจากการกระจายการลงทุน

นอกจากนี้ยังมีเหตุผลอื่นๆ นอกเหนือจากเหตุผลด้านการเงิน ได้แก่ การซื้อเพื่อใช้ประโยชน์เองทั้งส่วนตัวและกิจการ การซื้อทรัพย์สินในต่างประเทศเพื่อให้ได้สิทธิพลเมือง เพื่อเสริมบารมี เพื่อให้เป็นหน้าเป็นตา เป็นต้น

แน่นนอนว่าทุกคนที่ซื้อทรัพย์สินเพื่อลงทุนย่อมต้องคาดหวังผลตอบแทน สิ่งที่นักลงทุนคาดหวังจากอสังหาริมทรัพย์ คือผลตอบแทนที่ได้มาใน 2 รูปแบบ คือ 1. รายได้จากค่าเช่า (Income) 2. มูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สิน (Capital Appreciation) 

สำหรับค่าเช่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนหรือ Landlord มุ่งหวังเป็นหลัก โดยเฉพาะในต่างประเทศ จะเห็นได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่นๆ มักจะเป็นสินทรัพย์ที่ได้รับการพัฒนาแล้ว ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า อพาร์ทเม้นท์ โกดัง เป็นต้น ซึ่งมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สิน มักจะขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจ และความต้องการใช้พื้นที่เป็นหลัก

ขณะที่นักลงทุนไทยมักจะลงทุนในที่ดินเปล่าเป็นหลัก จากการให้บริการ Real Estate Advisory Service ของ KBank Private Banking พบว่าที่ดินของลูกค้าที่เราให้บริการ แปลงที่มีศักยภาพ สามารถปล่อยเช่าเพื่อพัฒนาได้ มีสัดส่วนเพียง 10% ในขณะที่แปลงที่ดินที่ยังไม่สามารถปล่อยเช่าหรือพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ มีสัดส่วนสูงถึง 90% 

ส่วนนี้รวมถึงที่ดินที่ให้เช่าเพื่อทำการเกษตร ซึ่งค่าเช่านับว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับมูลค่าที่ดิน ผลตอบแทนที่คาดหวังจึงมาจากการเพิ่มค่าของที่ดินเป็นหลัก ซึ่งมักจะขึ้นอยู่กับ การเจริญเติบโตของเมือง การพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐานเช่น ถนนตัดใหม่ รถไฟฟ้า และนโยบายส่งเสริมจากภาครัฐเช่น EEC เป็นต้นเพราะเหตุผลหลักของการลงทุนซื้อที่ดินเก็บของเศรษฐีบ้านเรา คือ Wealth Preservation เพราะที่ดินสามารถรักษามูลค่าอยู่ได้ ท้าทายกาลเวลา เหมาะแก่การเก็บ และส่งต่อให้ลูกหลาน

ด้วยความคาดหวังถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของที่ดินเมื่อเวลาผ่านไปและภาระค่าใช้จ่ายในการถือครองที่ดินที่น้อยมาก เพราะก่อนนี้ยังไม่มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้เศรษฐีบ้านเรามักจะละเลยในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ปัจจุบันภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่จะเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์และการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เป็นสิ่งที่สร้างความกังวลให้กับผู้คนจำนวนมาก ในขณะที่หลายๆ คนกลับมองเห็นโอกาสจากการเปลี่ยนแปลงนี้ คุณล่ะเห็นอะไร

สำหรับท่านที่สนใจ “ลงทุนอย่างเศรษฐี” ว่าลงทุนในอะไร ลงทุนอย่างไร ติดตามได้ในตอนต่อๆ ไปค่ะ