อสังหาไปทางไหน ? หลังกนง. คงดอกเบี้ย I เศรษฐกิจ insight

ก่อนอื่น เรามาดูภาพรวมตลาดอสังหากันก่อน  โดยจากข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีแรก 67 ชะลอตัวแรงมากกว่าช่วงสถานการณ์โควิด ปี 63-64 เนื่องจากเผชิญภาวะกำลังซื้ออ่อนแอ เศรษฐกิจชะลอตัว ปัญหาหนี้สิน และสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยกู้ 

โดยยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีเพียง 159,952 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ 9 และมีมูลค่า 452,136 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 9.4 ขณะที่จำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่เหลือเพียง 265,644 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 15.2 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน 

อย่างไรก็ตาม เมื่อแยกเป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ พบว่า มีการลดลงร้อยละ 12.4 โดยในส่วนบ้านมือสอง ลดลงร้อยละ 6.9 แต่ในส่วนบ้านใหม่ระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท ยังเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 รวมถึงบ้านในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ก็ยังดีอยู่โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 

แต่สิ่งน่าสังเกต คือ บ้านจัดสรร ยอดลดลงแรงร้อยละ 14.2 สวนทางอาคารชุดที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.4 โดยเฉพาะอาคารชุดมือสองเพิ่มถึงร้อยละ 11.8 ขณะที่อาคารชุดใหม่ตกลงร้อยละ 1.5 โดยเป็นการลดลงของคอนโดหรูระดับเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปมากสุดถึงร้อยละ 33.5

โดยตัวเลขที่กล่าวมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแรง จากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือน 

ส่วนกรณีกนง. คงดอกเบี้ยนโยบายที่ร้อยละ 2.50 ต่อปี ท่ามกลางกระแสโลกที่กำลังเริ่มลดดอกเบี้ยลงนั้น ต้องบอกว่ามีทั้งผลกระทบทั้งในแง่บวก และลบต่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย 

และเอกชนแต่ละหลายก็มีความเห็นแตกต่างกันไป โดยในส่วน นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่า กำลังซื้อจากชาวต่างชาติในปัจจุบัน เพียงพอที่จะพยุงอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้แล้ว 

หากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ก็จะมีทั้งปัจจัยแง่บวก และแง่ลบ มาพูดถึงแง่บวกก่อน คือ จะถือเป็นกระตุ้นการบริโภค และการลงทุนในภาคอสังหาฯ ได้เพราะต้นทุนทางการเงินลดลง 

ทั้งยังช่วยเพิ่มความต้องหรือ ดีมานด์ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และยังเป็นการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาในไทยได้เพิ่มขึ้น

ส่วนผลกระทบในแง่ลบ ในการลดดอกเบี้ยนโยบายนั้น คือ จะทำให้อัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น และมีคความเสี่ยงด้านหนี้สินเพิ่มขึ้น จากปัจจุบันที่อยู่ในระดับสูง 

ทั้งยังกระทบต่อความน่าสนใจของตลาดเงินฝากที่กำลังเติบโต ทำให้เกิดความความเสี่ยงต่อภาคธนาคาร และอาจเป็นกระตุ้นให้เกิดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ได้ 

แต่อย่างไรก็ตาม ความคิดเห็นของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ สวนทางกับภาคธุรกิจอื่นๆ ที่อยากให้มีการ "ลดดอกเบี้ย" มากกว่าการคงดอกเบี้ยไว้  เช่น ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ประเด็นเรื่องทิศทางอัตราดอกเบี้ยนั้น 

ผมขอยืนยันว่า การลดอัตราดอกเบี้ยยังเป็นสำคัญอยู่ ช่วยลดต้นทุนของผู้ประกอบการ ลดต้นทุนของธุรกิจ SME ทำให้เกิดการจ้างงานขึ้นมา กระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวม มีประโยชน์มาก 

เพียงแต่ว่า ตอนนี้ หากเราจะมานั่งรอการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ที่ยังไม่แน่นอนและเด่นชัดภาพอสังหาฯ จะไม่เดินไปไหน 

และตอนนี้ ธนาคารของรัฐ รวมทั้งนโยบายของรัฐบาล ได้ทำให้อัตราดอกเบี้ยธนาคารของรัฐลดลง และเป็นประโยชน์ต่อประชาชนอยู่แล้ว  ซึ่งถือว่า เป็นการแบ่งเบาภาระ และทำให้คนสามารถกู้ และเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น

ซึ่งสอดคล้องกับ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า แนวทางการแก้ปัญหานี้ที่ได้ผลมากที่สุด จะต้องเข้าไปหาทางเพิ่มรายได้ เพื่อให้มีแรงในการจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นได้ 

ส่วนการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะเข้ามาช่วยลดดอกเบี้ย น่าจะทำให้อสังหาฯฟื้นตัวได้บ้าง แต่ถ้าจะแก้ให้ตรงจุด ธปท. จะต้องเข้าไปคุมธนาคารพาณิชย์ให้ลดดอกเบี้ยด้วย ซึ่งหาช่วยกันทั้ง 2 ส่วนก็จะช่วยลูกหนี้ได้มาก ซึ่งจะทำให้ประชาชนกล้าซื้ออสังหาฯ ที่ต้องผ่อนในระยะยาวมากขึ้น

ส่วนข้อเสนอแนะที่ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ อยากให้รัฐบาลใหม่ เร่งดำเนินการในช่วงต่อจากนี้เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง มีด้วยกัน 3 ข้อหลัก ได้แก่

1.การสร้างความเชื่อมั่นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมาตรการที่ช่วยสนับสนุนมากกว่าแค่เรื่องของการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองเท่านั้น 

 

2. การจัดระเบียบกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ หรือ การหวังให้ดีมานด์ต่างชาติเข้ามา 

3. การผ่อนเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ  LTV เพื่อดึงกลุ่มซื้อลงทุนเข้าตลาด 

ดังนั้น สิ่งสำคัญคือ รัฐบาลใหม่ที่นำโดยนางสาวแพทองธาร ชินวัตร ต้องมีการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาเพิ่มเติม ควบคู่การลดภาระประชาชนไปพร้อมๆกันเพื่อเพิ่มกำลังซื้อ ไม่เช่นนั้นตลาดอสังหาของไทยก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้ในปีนี้แน่นอน