ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี68 ทรุด-ทรงตัว? l การตลาดเงินล้าน

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ของไทย คาดการณ์ว่า ปัจจัยที่ต้องจับตามองและจะมีผลกับการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 ยังคงเป็นความท้าทายที่มาจากความไม่พร้อมด้านการเงินของผู้บริโภคเป็นหลัก เป็นผลต่อเนื่องมาจากการระบาดของโควิด-19 ที่แม้วิกฤตจะผ่านพ้นไปแล้วแต่ยังคงทิ้งร่องรอยไว้ ส่งผลให้เกิดการฟื้นตัวของเศรษฐกิจแบบรูปตัว K ซึ่งฟื้นตัวเป็นแบบไม่เท่าเทียม โดยมีทั้งกลุ่มที่ฟื้นตัวได้ดี อย่างผู้บริโภคระดับบน ซึ่งผลักดันให้ตลาดบ้านหรูยังคงเติบโตและกลุ่มที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างผู้บริโภคระดับล่าง-กลาง ที่ยังคงขาดสภาพคล่องทางการเงิน เมื่อยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงผ่านการอนุมัติจากธนาคารได้ยาก 

ข้อมูลจากแบบสอบถามฯ Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่าแม้ว่าผู้บริโภคยังคงต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ยอมรับว่าอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้านมาจากหน้าที่การงานที่ไม่มั่นคง ร้อยละ 56% และประวัติหนี้เสียในเครดิตบูโร ร้อยละ 41 ซึ่งถือเป็นความท้าทายที่สะสมเป็นเวลานานจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ และจะยังคงอยู่ในปี 2568 ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงทรงตัว 

ขณะเดียวกันข้อมูลของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือ สศช. พบว่า ในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2567 มีแนวโน้มการผิดชำระหนี้บ้านที่เร่งตัวขึ้น ทั้งการขยายตัวของมูลค่าหนี้เสียที่สูงถึงร้อยละ 23.2 จากร้อยละ 18.2 ของไตรมาสก่อนหน้า และสัดส่วนหนี้เสียต่อสินเชื่อรวมเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 4.34 จากร้อยละ 3.98 ของไตรมาสก่อนหน้า 

โดยการผิดนัดชำระหนี้บ้านส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยที่มีวงเงินสินเชื่อต่ำกว่า 3 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นการขาดสภาพคล่องทางการเงินในกลุ่มผู้บริโภคระดับล่างที่ยังคงฟื้นตัวได้ยาก เมื่อผู้บริโภคยังคงขาดความพร้อมทางการเงินในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเหลือขายมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ ซึ่งอาจต้องใช้ระยะเวลาในการดูดซับพอสมควร

แต่อนาคตตลาดเช่ายังสดใส คนหวังลดภาระทางการเงินด้านตลาดเช่าที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดีในปี 2568 เนื่องจากผู้บริโภคยังเผชิญความท้าทายทางการเงินเมื่อต้องกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จึงหันมาเลือกเช่าแทน หากพิจารณาในกรุงเทพฯ พบว่าความต้องการเช่ายังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะคอนโดฯ ดังนั้น คอนโดฯ ให้เช่าในเมืองหลวงจึงยังคงมีโอกาสเติบโตได้ดีกว่าโดยหวังภาครัฐผนึกแบงก์จัดมาตรการอสังหาริมทรัพย์ ที่ตรงจุด ช่วยผลักดันให้ตลาดฟื้นแรง

อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 คาดว่า เศรษฐกิจจะขยายตัวร้อยละ 2.8-3 จากภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตเพิ่มขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง ปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นสัญญาณบวกที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและดึงดูดให้เกิดความเชื่อมั่นในการใช้จ่าย ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวตามไปด้วย 

นอกจากนี้ ปัจจัยที่จะมีบทบาทสำคัญในการกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 คือมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐที่ตอบโจทย์ได้ตรงจุด ซึ่งควรเป็นความร่วมมือระหว่างภาครัฐและสถาบันทางการเงินเพื่อจัดสรรมาตรการที่เหมาะสมกับสภาพตลาดในปัจจุบัน เนื่องจากหลายธนาคารยังคงมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด จึงทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง เป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่ไม่เอื้อให้ผู้บริโภคเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ตามที่หวัง 

ขณะเดียวกัน ภาครัฐควรพิจารณาจัดสรรมาตรการบรรเทาภาระหนี้ที่จำเป็นต่อการดำเนินชีวิตให้กับผู้บริโภค เพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินและแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงให้ขยายตัวช้าลง ซึ่งหากผู้บริโภคได้รับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ตรงจุดและตอบโจทย์ทางการเงินเข้ามาช่วยสนับสนุนการซื้อบ้านในช่วงที่เศรษฐกิจกำลังฟื้นตัว คาดว่าจะเป็นอีกฟันเฟืองสำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับมาเติบโตได้อีกครั้ง